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贵州贵安新区管委会办公室印发贵安新区前期物业管理办法(试行)
来源:贵安双创网 作者: 时间:2017-02-03 15:41

关于印发贵安新区前期物业管理办法(试行)的通知

 

黔贵安管办发〔2016〕101号


新区各部门、各单位,开发投资公司,华芯投资公司,直管区各乡镇:

《贵安新区前期物业管理办法(试行)》已经管委会同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

贵安新区管委会办公室
2016年11月9日

贵安新区前期物业管理办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为规范贵安新区前期物业管理活动,维护建设单位、业主和物业服务企业合法权益,根据《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《贵州省物业管理条例》,结合新区实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。

第二章 前期物业管理招标投标管理

第三条 包含住宅物业的建设项目,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位的新建现售商品房项目应当在现售前30日内完成物业管理招投标工作,预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作,非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成物业管理招投标工作。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

投标人少于3个或者住宅物业规模在3万平方以下,单幢高层住宅在2万㎡以下的,经贵安新区规划建设管理局批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四条 建设单位应按照《中华人民共和国招标投标法》及省、贵安新区相关规定,在贵安新区公共资源交易中心进行公开或邀请招标。招标人可以委托具有资质的招标代理机构办理招标事宜,有能力组织和实施物业管理招标活动的,也可以自行组织物业管理招标活动。

通过招投标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的,经贵安新区规划建设管理局同意,可以由建设单位实施前期物业服务。

第五条 前期物业管理可采用公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的,应当在交易中心、公共媒介上发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网、贵州省招标投标网、贵安新区公共资源交易信息网、贵安新区房地产信息管理网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

第六条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报贵安新区规划建设管理局备案:

(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

(二)招标公告或者招标邀请书;

(三)招标文件;

(四)法律、法规规定的其他材料。

第七条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容:

(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

(二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;

(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

(四)评标标准和评标方法;

(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;

(六)物业服务合同的签订说明;

(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第八条 招标人或代理机构可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的,标底必须保密。

第十一条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十二条 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容:

(一)投标函;

(二)投标报价;

(三)物业管理方案;

(四)招标文件要求提供的其他材料。

第十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。

第十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。

第十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。

投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

第十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员,应当由贵州省综合评标专家库物业管理专业的专家中随机抽取的方式确定,与投标人有利害关系的不得进入相关项目的评标委员会。

第十八条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第十九条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。

投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第二十条 在评标过程中召开现场答辩会,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。

第三章 前期物业服务收费管理

第二十一条 贵安新区物价管理部门负责本行政区域内前期物业服务收费的监督管理工作。

第二十二条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由建设单位承担。

房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

房屋达到交付条件,物业服务费发生的开始日期自建设单位将房屋交接房屋买受人次日起算。

开发单位与物业企业一律不得另行收取其他任何物业服务费用。

第二十三条 新建住宅小区具体的前期物业服务费标准由开发建设单位与物业服务企业根据国家、省及贵安新区相关规定在物业服务合同中约定。

保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价,按照国家、省及贵安新区相关规定执行,具体办法由贵安新区物价部门制定。

第四章 前期物业服务管理方案备案及临时规约管理

第二十四条 建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同,并于合同订立之日起15日内报贵安新区规划建设管理局备案。

协议选聘物业管理方案审核资料

(一)协议委托(选聘)物业服务企业的申请

(二)填报“预(销)售商品房物业管理方案审批表”

(三)房开建设单位营业执照及资质

(四)组织机构代码证

(五)土地使用权预登记证

(六)建设工程规划(施工)许可证

(七)项目规划设计总平面图

(八)规划局审定的物业管理用房单体图,并按规定明确位置和面积

(九)维修资金缴交承诺书

(十)物业管理方案书

(十一)物业管理服务费用测算

(十二)项目的“临时管理规约”

(十三)前期物业服务合同(样本)

(十四)其他资料

招标选聘物业管理方案审核资料

(一)填报“预(销)售商品房物业管理方案审批表”

(二)房开建设单位营业执照及资质

(三)组织机构代码证

(四)土地使用权预登记证

(五)建设工程规划(施工)许可证

(六)项目规划设计总平面图

(七)规划局审定的物业管理用房单体图,并按规定明确位置和面积

(八)成立招标机构或委托招标代理机构

(九)招标文件

(十)维修资金缴交承诺书

(十一)评标委员会的评标报告

(十二)中标通知书

(十三)中标人的投标文件

(十四)项目的“临时管理规约”

(十五)前期物业服务合同

(十六)其他资料

第二十五条 前期物业管理方案备案通过后方可进行预售许可申请。

第二十六条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业物业管理用房。

房屋建筑总面积不足10万平方米的,物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置。产权:归全体业主所有,不计入公摊,不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。

第二十七条 建设单位应当在房屋销售之前拟订临时管理规约,报贵安新区规划建设管理局备案。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。

首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约失效,并与业主委员会重新签订物业服务管理规约。

第二十八条 建设单位应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同,并向房屋买受人说明。

第二十九条 前期物业服务合同期限内,物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的,应当书面报告贵安新区规划建设管理局,并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间,但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。

第三十条 前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时,其权利义务终止。

第五章 前期物业管理档案移交

第三十一条 物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验,查验记录由双方签字确认。

建设单位在办理物业管理交接手续时,应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)公用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用相关文件资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)建筑物及其配套设施设备和相关场地清单;

(六)物业管理所必需的其他资料。

第三十二条 前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关所有资料。

第六章 法律责任

第三十三条 违反本办法相关规定的,严格按照《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》及国家、省、贵安新区出台的相关物业管理规定给予处罚。

第七章 附 则

第三十四条 本办法由贵安新区规划建设管理局负责解释。

第三十五条 本办法未尽事宜根据国家、省及贵安新区相关规定执行。

第三十六条 本办法自印发之日起施行。

(责任编辑:陈佳)
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